Заем Федерального жилищного управления (FHA)


Что такое ссуда Федеральной жилищной администрации (FHA)?

Заем Федерального жилищного управления (FHA) - это ипотека, которая застрахована Федеральной жилищной администрацией (FHA) и выдается кредитором, утвержденным FHA. Ссуды FHA предназначены для заемщиков с низким и средним доходом; они требуют меньшего минимального первоначального взноса и более низких кредитных баллов, чем многие обычные ссуды.

В 2020 году вы можете взять в долг до 96,5% от стоимости дома с помощью кредита FHA. Это означает, что вам необходимо внести первоначальный взнос в размере 3,5%. Для участия в программе вам понадобится кредитный рейтинг не ниже 580. Если ваш кредитный рейтинг падает между 500 и 579, вы все равно можете получить ссуду FHA, если вы можете внести 10% первоначальный взнос. В случае ссуд FHA ваш первоначальный взнос может поступать из сбережений, финансового подарка от члена семьи или субсидии на выплату авансового платежа.

Из-за множества преимуществ ссуды FHA популярны среди покупателей жилья впервые.

Ключевые выводы

  • Ссуды Федерального жилищного управления (FHA) - это ипотечные ссуды с федеральным обеспечением, предназначенные для заемщиков с низким и средним доходом, которые могут иметь кредитный рейтинг ниже среднего.
  • Ссуды Федерального жилищного управления (FHA) требуют меньшего минимального первоначального взноса и более низкого кредитного рейтинга, чем многие обычные ссуды.
  • Ссуды Федерального жилищного управления (FHA) выдаются одобренными FHA банками и кредитными учреждениями; эти учреждения оценят вашу квалификацию для получения кредита.
  • Для обеспечения гарантии FHA заемщики, которые имеют право на получение ссуды FHA, также должны приобрести ипотечную страховку, а страховые взносы производятся в FHA.

Понимание ссуд Федерального жилищного управления (FHA)

Важно отметить, что с ссудой FHA, FHA фактически не ссужает вам деньги для ипотеки. Вместо этого вы получаете ссуду от одобренного FHA кредитора, такого как банк или другое финансовое учреждение. Однако FHA гарантирует ссуду. По этой причине некоторые люди называют это ссудой, застрахованной FHA.

Для обеспечения гарантии FHA заемщики, которые имеют право на получение ссуды FHA, также должны приобрести ипотечную страховку, а страховые взносы производятся в FHA. Ваш кредитор несет меньший риск, потому что FHA выплатит кредитору претензию, если вы не выплатите кредит.

Хотя ссуды Федерального федерального управления жилищного строительства (FHA ссуды) требуют более низких первоначальных взносов и более низких кредитных баллов, чем обычные ссуды, они несут и другие строгие требования.

Как долго вы платите годовой взнос по ипотечному страхованию (MIP)
СРОК LTV% СКОЛЬКО ВЫ ПЛАТИТЕ ГОДОВОЙ МИП
≤ 15 лет ≤ 78% 11 лет
≤ 15 лет От 78,01% до 90% 11 лет
≤ 15 лет > 90% Срок кредита
> 15 лет ≤ 78% 11 лет
> 15 лет От 78,01% до 90% 11 лет
> 15 лет > 90% Срок кредита

Является ли ипотека FHA выгодной сделкой?

История займа Федеральной жилищной администрации (FHA)

Конгресс создал Федеральное жилищное управление в 1934 году во время Великой депрессии. В то время жилищная отрасль была в беде: резко выросли показатели дефолтов и потерь права выкупа, ссуды были ограничены до 50% от рыночной стоимости недвижимости, а условия ипотеки, включая короткие сроки погашения в сочетании с воздушными платежами, были трудны для многих покупателей жилья. В результате США были преимущественно нацией арендаторов, и только около 40% семей владели своими домами. Взаимодействие с другими людьми  

Чтобы стимулировать рынок жилья, правительство создало FHA. Кредитные программы с федеральным страхованием, которые снижали кредитный риск, облегчили заемщикам право на получение жилищных кредитов. Согласно исследованию Федерального резервного банка Сент-Луиса, доля домовладельцев в США неуклонно росла, достигнув рекордного уровня 69,2% в 2004 году. По состоянию на второй квартал 2020 года он составляет 67,9%. Взаимодействие с другими людьми  

Типы кредитов FHA

Помимо традиционных ипотечных кредитов, FHA предлагает несколько других кредитных программ.

Ипотека с конверсией собственного капитала (HECM)

Это обратная ипотечная программа, которая помогает пожилым людям в возрасте 62 лет и старше конвертировать капитал своего дома в наличные, сохраняя при этом право собственности на дом. Вы выбираете способ вывода средств: фиксированную ежемесячную сумму или кредитную линию (или их комбинацию). Взаимодействие с другими людьми  

FHA 203 (k) Кредит на улучшение

Эта ссуда учитывает стоимость определенных ремонтов и обновлений в ссуде. Эта единственная ссуда позволяет вам занимать деньги как на покупку дома, так и на улучшение дома, что может иметь большое значение, если у вас не будет много наличных денег после внесения первоначального взноса. Взаимодействие с другими людьми  

Энергоэффективная ипотека FHA

Эта программа аналогична программе ссуды на улучшение FHA 203 (k), но она нацелена на обновления, которые могут снизить ваши счета за коммунальные услуги, такие как новая изоляция или установка новых систем солнечной или ветровой энергии. Идея состоит в том, что энергоэффективные дома имеют более низкие эксплуатационные расходы, что снижает счета и делает больший доход доступным для выплат по ипотеке. Взаимодействие с другими людьми  

Раздел 245 (а) Заем

Это программа для заемщиков, которые ожидают увеличения своих доходов. В соответствии с программой Раздела 245 (а) ипотека с постепенными выплатами начинается с более низких начальных ежемесячных платежей, которые постепенно увеличиваются с течением времени, а ипотека с растущим капиталом предусматривает увеличение ежемесячных платежей по основной сумме, что приводит к сокращению сроков ссуды. Взаимодействие с другими людьми  

5 типов ссуды FHA
ТИП КРЕДИТА FHA ЧТО ЭТО
Традиционная ипотека Ипотека, использованная для финансирования основного жилья
Преобразование жилищного фонда в ипотеку Обратная ипотека, позволяющая домовладельцам в возрасте 62+ обменивать собственный капитал на наличные.
203 (k) Ипотечная программа Ипотека, включающая дополнительные средства для оплаты энергоэффективного ремонта дома, предназначенного для снижения ваших счетов за коммунальные услуги.
Программа энергоэффективной ипотеки Ипотека, включающая дополнительные средства для оплаты энергоэффективного ремонта дома, предназначенного для снижения ваших счетов за коммунальные услуги.
Раздел 245 (а) Заем Ипотека с постепенными выплатами (GPM) с более низкими начальными ежемесячными платежами, которые постепенно увеличиваются (используется, когда ожидается рост дохода), и ипотека с растущим капиталом (GEM), при которой запланированное увеличение ежемесячных выплат основной суммы приводит к сокращению сроков ссуд

Ссуды Федерального жилищного управления (FHA) против обычных ипотечных кредитов

Ссуды FHA доступны физическим лицам с кредитным рейтингом от 500. Если ваш кредитный рейтинг составляет от 500 до 579, вы можете получить ссуду FHA, если сможете позволить себе первоначальный взнос в размере 10%. Если ваш кредитный рейтинг составляет 580 или выше, вы можете получить ссуду FHA с первоначальным взносом всего на 3,5%. Для сравнения, вам, как правило, понадобится кредитный рейтинг не менее 620 и первоначальный взнос от 3% до 20%, чтобы претендовать на обычную ипотеку. Взаимодействие с другими людьми  

Для ссуды FHA - или любого типа ипотеки - должно пройти не менее двух лет с момента банкротства заемщика (если вы не можете доказать, что событие банкротства было вызвано неконтролируемым обстоятельством). Вы должны быть не менее чем на три года отстранены от любых событий, связанных с обращением взыскания на закладную, и вы должны продемонстрировать, что вы работаете над восстановлением хорошей кредитной истории. Если вы не выплачиваете федеральные студенческие ссуды или подоходный налог, вы не имеете права. Взаимодействие с другими людьми  

Ссуды FHA и обычные ссуды
КРЕДИТ FHA ОБЫЧНЫЙ КРЕДИТ
Минимальный кредитный рейтинг 500 620
Первоначальный взнос 3,5% с кредитным рейтингом 580+ и 10% с кредитным рейтингом от 500 до 579 От 3% до 20%
Условия займа 15 или 30 лет 10, 15, 20 или 30 лет
Страхование ипотеки Авансовый MIP + Годовой MIP на 11 лет или на весь срок действия кредита, в зависимости от LTV и продолжительности кредита Нет при первоначальном взносе не менее 20% или после выплаты кредита до 78% LTV
Премии по ипотечному страхованию Аванс: 1,75% от суммы кредита + Годовой: от 0,45% до 1,05% PMI: от 0,5% до 1% от суммы кредита в год
Подарки при предоплате 100% первоначального взноса может быть подарком Только часть может быть подарком при первоначальном взносе менее 20%.
Программы поддержки авансового платежа да Нет

Особые соображения

Премии по ипотечному страхованию

Для получения ссуды FHA необходимо уплатить два вида взносов по ипотечному страхованию (MIP) - авансовый MIP и ежегодный MIP (который взимается ежемесячно). В 2020 году авансовый MIP равен 1,75% от базовой суммы кредита. Взаимодействие с другими людьми  

Вы можете либо оплатить MIP авансом во время закрытия, либо включить его в ссуду. Например, если вам выдали жилищный заем на сумму 350 000 долларов, вы заплатите авансовый платеж в размере 1,75% x 350 000 долларов = 6 125 долларов. Эти платежи переводятся на счет условного депонирования, созданный Министерством финансов США; если вы в конечном итоге не выплачиваете свой кредит, эти средства используются для выплат по ипотеке.

Хотя название несколько вводит в заблуждение, на самом деле заемщики производят ежегодные выплаты MIP каждый месяц. (Другими словами, ежегодные выплаты MIP не производятся ежегодно.) Выплаты составляют от 0,45% до 1,05% от базовой суммы кредита. Суммы платежей также различаются в зависимости от суммы ссуды, продолжительности ссуды и исходного отношения ссуды к стоимости (LTV). Типичная стоимость MIP обычно составляет 0,85% от суммы кредита. Взаимодействие с другими людьми  

Например, если у вас есть заем в размере 350 000 долларов США, вы будете делать ежегодные выплаты MIP в размере 0,85% x 350 000 долларов США = 2975 долларов США (или 247,92 доллара США в месяц). Эти ежемесячные взносы выплачиваются в дополнение к единовременному авансовому платежу MIP.

Вы будете вносить ежегодные платежи по программе MIP в течение 11 лет или в течение всего срока действия кредита, в зависимости от продолжительности кредита и LTV. Взаимодействие с другими людьми  

Вы можете вычесть уплаченную вами сумму страховых взносов; тем не менее, для этого вам необходимо составить список своих вычетов, а не использовать стандартный вычет. Взаимодействие с другими людьми  

Право на получение ссуды FHA

Ваш кредитор оценит вашу квалификацию для получения ссуды FHA, как и любой заявитель на ипотеку. Однако вместо того, чтобы использовать ваш кредитный отчет, кредитор может просмотреть вашу историю работы за последние два года (а также другие записи истории платежей, такие как коммунальные платежи и арендная плата). Пока вы восстановили хороший кредит, вы все равно можете претендовать на ссуду FHA, если вы прошли через банкротство или потерю права выкупа. Важно помнить, что, как правило, чем ниже ваш кредитный рейтинг и первоначальный взнос, тем выше процентная ставка, которую вы будете платить по ипотеке.

Наряду с критериями кредитного рейтинга и первоначального взноса, существуют особые требования FHA к ипотечным кредитам, изложенные FHA для этих кредитов. Ваш кредитор должен быть кредитором, одобренным FHA, и у вас должен быть постоянный трудовой стаж или вы работали у одного и того же работодателя в течение последних двух лет.

Если вы работаете не по найму, вам необходимо два года успешной истории самозанятости; это может быть подтверждено налоговыми декларациями, балансом за текущий год и отчетом о прибылях и убытках. Если вы занимались индивидуальной трудовой деятельностью менее двух лет, но более одного года, вы все равно можете иметь право на участие, если у вас есть солидная история работы и дохода за два года, предшествующих самозанятости (а самозанятость составляет по той же или родственной профессии). Вы должны иметь действующий номер социального страхования, проживать на законных основаниях в США и быть совершеннолетним (согласно законам вашего штата), чтобы подписать ипотеку.

Обычно финансируемая недвижимость должна быть вашим основным местом жительства и должна быть занята владельцем. Другими словами, кредитная программа FHA не предназначена для инвестирования или сдачи в аренду недвижимости. Отдельно стоящие и смежные дома, таунхаусы, таунхаусы и кондоминиумы в рамках утвержденных FHA кондоминиумов имеют право на финансирование FHA.

Ваш начальный коэффициент (ваш платеж по ипотеке, сборы ТСЖ, налоги на имущество, ипотечное страхование и страхование домовладельца) не должен превышать 31% от вашего валового дохода. В некоторых случаях вас могут одобрить с соотношением 40%.

Ваш исходный коэффициент (ваш платеж по ипотеке и все прочие ежемесячные потребительские долги) не должен превышать 43% от вашего валового дохода. Однако можно получить одобрение с коэффициентом до 50%. Кроме того, вам потребуется оценка имущества от оценщика, утвержденного FHA, и дом должен соответствовать определенным минимальным стандартам. Если дом не соответствует этим стандартам и продавец не соглашается на необходимый ремонт, вы должны оплатить ремонт при закрытии. (В этом случае средства хранятся на эскроу до тех пор, пока не будет произведен ремонт).

Дискриминация ипотечного кредитования является незаконной. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей и / или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Одним из ограничений кредитов FHA является то, что у них есть внешние ограничения на сумму, которую вы можете взять в долг. Они устанавливаются в соответствии с регионом, в котором вы живете, с районами с низкой стоимостью, имеющими более низкий предел (называемый «нижний предел»), чем обычный кредит FHA, и районы с высокой стоимостью, имеющий более высокий показатель (называемый «потолок»). Кроме того, есть регионы с «особыми исключениями», включая Аляску, Гавайи, Гуам и Виргинские острова США, где очень высокие затраты на строительство делают ограничения еще выше. В остальном лимит установлен на уровне 115% от средней цены дома для округа, как это определено Министерством жилищного строительства и городского развития США. Взаимодействие с другими людьми  

В таблице ниже перечислены лимиты по кредитам на 2020 год:

Лимиты займов FHA на 2020 год
НЕДВИЖИМОСТЬ НИЗКАЯ ПЛОЩАДЬ 'ЭТАЖ' ДОРОГАЯ ПЛОЩАДЬ 'ПОТОЛОК' СПЕЦИАЛЬНЫЕ ИСКЛЮЧЕНИЕ ЗОН
Один блок 331 760 долларов США 765 600 долларов США 1 148 400 долл. США
Два блока 424 800 долл. США 980 325 долларов США 1 470 475 долларов США
Три единицы 513 450 долларов США 1 184 925 долл. США 1 777 375 долл. США
Четыре единицы 638 100 долл. США 1 472 550 долл. США 2 208 825 долл. США

Предоставление кредита FHA

Получив ссуду FHA, вы можете иметь право на облегчение ссуды, если вы испытали законные финансовые трудности - например, потерю дохода или увеличение расходов на жизнь - или у вас возникли трудности с ежемесячными выплатами по ипотеке. Например, программа FHA Home Affordable Modification Program (HAMP) может помочь вам избежать потери права выкупа, навсегда снизив ежемесячный платеж по ипотеке до доступного уровня. Чтобы стать полноправным участником программы, вы должны успешно завершить пробный план платежей, в котором вы делаете три запланированных платежа - вовремя - на меньшую измененную сумму.

Нижняя линия

Хотя заем FHA может показаться отличным, это не для всех. Это не поможет тем, у кого кредитный рейтинг меньше 500. Для тех, у кого плохая кредитная история, личный заем может быть лучшим вариантом. С другой стороны, начинающим домовладельцам, которые могут позволить себе крупный первоначальный взнос, может быть лучше получить обычную ипотеку. Более вероятно, что в долгосрочной перспективе они смогут сэкономить больше денег за счет более низких процентных ставок и премий по ипотечному страхованию, которые предоставляют обычные кредиторы.

Ссуды FHA создавались не для того, чтобы помочь потенциальным домовладельцам, которые делают покупки в более высоком ценовом диапазоне. Скорее, программа ссуды FHA была создана для поддержки покупателей жилья с низким и средним доходом, особенно тех, у кого мало денег, накопленных для первоначального взноса ».

Когда вы покупаете дом, вы можете нести ответственность за дополнительные личные расходы, такие как сборы за выдачу кредита, гонорары адвокатам и расходы на оценку. Одним из преимуществ ипотеки FHA является то, что продавец, застройщик или кредитор могут оплатить часть этих заключительных расходов от вашего имени. Если продавцу сложно найти покупателя, возможно, он предложит вам помощь при закрытии, чтобы стимулировать сделку.

Читать следующую статью: Как я могу удалить запросы из моего отчета?